Риски покупки квартиры в ипотеку

У большинства людей, которые бы хотели купить квартиру в кредит, вопрос рисков ипотечной сделки является наиболее актуальным: какие риски могут возникнуть, как их избежать, – вот об этом мы поговорим в сегодняшней теме.Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Если речь идет о рынке готовых квартир (вторичный рынок жилья), тогда сразу можно сказать, что сделка покупки квартиры с помощью ипотеки является одной из наиболее безопасных. Почему?

Потому что документы и сам объект недвижимости здесь подвергается двойной, а бывает и тройной проверке: со стороны специалистов банка-кредитора, со стороны риэлторской организации и зачастую со стороны страховой компании.

И если по какому-либо объекту будет обнаружена его негативная история или серьезные недочеты в документах – кредит на покупку такого объекта просто не будет выдан и все.

Кроме этого, во многих банках обязательным является титульное страхование – риск признания договора-купли продажи недействительным, подобная страховка дополнительно помогает и банку, и заемщику избежать рисков.

Таким образом, риск во время такой сделки может быть только один: когда потенциальный заемщик переоценивает свои финансовые возможности по полноценному обслуживанию кредитной задолженности и из-за этого в будущем у него могут возникнуть проблемы с погашением кредита.

Приобретение квартиры в ипотеку на первичном рынке

Что касается рынка строящегося жилья (первичный рынок квартир), то операции по приобретению недвижимости на нем имеют определенные риски. Но они не являются банковскими рисками, покупатель рискует тем, что строительство дома не будет завершено или стройка будет идти очень медленными темпами, а кредит ему погашать все равно придется.

Но для того, чтобы исключить у будущего заемщика подобные проблемы, многие банки научились определять надежного застройщика и сотрудничают с ними только на основании тщательного отбора.

Кроме этого, покупатель может снизить вероятность возникновения в будущем неприятностей с застройщиком за счет страхования финансовых рисков.

Идем к застройщику

Итак, на вторичном рынке недвижимости купить в кредит на сегодняшний день можно практически все, и эта сделка в правовом отношении абсолютно безопасна. Несколько сложнее ситуация с приобретением жилья на рынке новостроек (первичном). Однако строящееся жилье востребовано, и покупатели желают приобретать его в кредит. Как это можно сделать?

Схема первая

Для заемщика предлагается одна из программ, суть которой в том, что покупка квартиры на первичном рынке происходит под залог обеспечения недвижимости, которая уже есть в собственности у покупателя.

Таким образом, банк одобряет выдачу кредита заемщику, на основании результатов оценки его платежеспособности, размер которых, не будет превышать в среднем 60% от оценочной стоимости недвижимости в собственности.

Теперь для получения кредита заемщик оформляет залог своей квартиры в пользу банка и получает возможность инвестировать в строительство новой квартиры за счет заемных денег.

Подобная схема больше выгодна для банка, потому что, имея в залоге уже готовую недвижимость, все риски которые могут возникнуть во время строительства и последующей регистрации прав собственности в УФРС здесь могут возникнуть только у заемщика.

Преимущество этой схемы для заемщика только в том, что проценты по такому кредиту не будут завышенными и могут быть даже ниже, чем при стандартной ипотеке.

Схема вторая

Спрос на покупку объектов незавершенного строительства год от года растет, поэтому многие банке решили не “оставаться в стороне” и предлагают своим клиентам кредиты на покупку объектов первичного рынка недвижимости.

Понимая, что степень риска здесь гораздо выше, финансовые учреждения достаточно дотошно и с повышенным вниманием изучают юридическую и финансовую сторону компаний-застройщиков.

Выгоды заемщиков при такой схеме очевидны – теперь уже банк разделяет с ними риски того, что строящийся объект недвижимости из-за каких-либо причин не станет объектом имущественных прав, поэтому и сможет выяснить все возможные потенциальные проблемы застройщика.

Таким образом, если банк предоставляет по этой схеме кредит, можно быть уверенным, что окончание строительства дома будет беспроблемным практически на 100%.

Кредитный алгоритм покупки жилья

На сегодняшний день для покупки квартиры на вторичном рынке сегодня можно получить кредит на срок до 30 лет.

Процентная ставка в рублях — от 12% годовых. На размер процентной ставки обычно влияет:

  • Срок кредитования. Чем на более меньший срок оформляется кредит, тем более меньшую процентную ставку поставит банк;
  • Сумма первоначального взноса. Чем больше готов заплатить будущий заемщик собственных средств, тем более меньшую процентную ставку поставит банк;
  • Форма предоставленной справки о доходах. Если справка о получаемых доходах подтверждает размер официальной заработной платы — процент по кредиту будет меньше, если же эта справка дает информацию о неофициальных доходах — процент по ипотеке скорее всего будет больше.

На сегодняшний день банки находят все более эффективные инструменты анализа заемщиков и объектов недвижимости, поэтому сроки рассмотрения ипотечных заявок сократились до 3-4 дней, получение одобрения на выдачу кредита теперь занимает всего несколько дней.

Обычно технология сделки такова: подбор ипотечной программы, подходящей конкретному клиенту – получение в банке одобрения – продажа имеющегося жилья – подбор новой квартиры. Пошагово алгоритм получения ипотеки мы разобрали в статье: Как получить ипотечный кредит. Пособие для начинающих - она доступна по ссылке.

Важно, чтобы процесс, сразу после получения из банка одобрения на выдачу кредита, шел параллельно, иначе сделка может сорваться. Поэтому многие заемщики предпочитают полностью довериться так называемым ипотечным брокерам.

Подсчитать точный процент, определить размер кредитных средств, уточнить самые выгодные условия, подготовить и подать пакет документов поможет только специализирующийся на кредитных операциях ипотечный брокер.

Если он профессионал, то он сделает все возможное, чтобы заявка была рассмотрена в самые краткие сроки, а в дальнейшем обеспечит оказание услуг по подбору оптимальных объектов и оформлению сделки.

Ипотека становится ближе к потребителю

За последние несколько лет в России возможность купить квартиру в кредит даже в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург выросла в разы. Многие аналитики даже говорят, что подобными темпами мы скоро сможем сравняться с западными стандартами и даже по размеру процентных ставок.

Смотрите сами, год-два назад ипотеку можно было взять не меньше, чем под 18% годовых, теперь же даже Сбербанк России предлагает от 12% (читайте ипотечные программы Сбербанка здесь: http://creditrs.ru/ipoteka-sberbanka.html)

Это же касается и размера первоначального взноса, например, в Канаде заемщик должен заплатить не менее 25% стоимости приобретаемой недвижимости, а сегодня в Москве уже практически все банки требуют лишь 10%, некоторые даже кредитуют, вообще, без первоначального взноса.

Кроме этого, стали менее жестче и требования к подтверждающим документам дохода заемщика, здесь даже можно сказать, что они гораздо либеральнее, чем в западных кредитных учреждениях.

Анализируя подобные тенденции рынка ипотеки, профессионалы предупреждают, что подобная либеральность в отношении доходов клиента, размера первого взноса и увеличенного срока кредитования может со временем негативно сказаться на финансовой стабильности банковских структур.

Ведь подобные меры в достаточной степени увеличивают банковские риски и подобное отношение к заемщику скорее всего приведет к значительному росту процентных ставок по кредитам. Сейчас такое происходит в Америке, где ипотечные ставки начали расти с определенным темпом.

Но пока российские банки демонстрируют лояльное отношение к заемщикам: совершенствуются программы кредитования и их условия, клиенты могут получать от банка различные бонусы и возможность снизить процентную ставку и т.д.

Таким образом, сейчас время в России благоприятствует удачной покупке своего жилья в кредит!

ЭТИ СТАТЬИ СЧИТАЮТ ПОЛЕЗНЫМИ:

Нажмите кнопку, чтобы сохранить статью в свою сеть:

Новые актуальные темы:

Оставить комментарий

Почта (не публикуется) Обязательные поля помечены *

*

Вы можете использовать эти HTML теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>